6月29日

宜昌公积金中心发布

住房贷款“商转公”新规

是不是让大家狠狠的开心了一把

开心之余

是不是还有一些不太明白？

辛勤的小编梳理了一批热点问题

看看有你关心的吗？

Q：商转公贷款政策的首套首贷标准是什么？

A：首套首贷住房认定标准为借款人家庭在购房所在地、公积金缴存地、户籍所在地等相关工作生活地的房管或不动产部门出具的《家庭现有住房查询结果证明》中仅有一套住房，并与拟申请商转公贷款的房屋为同一套住房，且所有借款人在全国住房公积金系统及人行征信系统无公积金贷款记录，认定为首套首贷住房。

例如：家庭实际房屋套数（含本笔商业贷款所购住房）为1套，则认定为首套；家庭公积金贷款次数为0次，则认定为首贷。两个条件同时满足的，认定为首套首贷住房，可以申请办理商转公。否则，不能办理。

Q：二套房可以办理商转公吗？为什么？

A：商转公贷款是宜昌公积金中心帮助首套首贷刚需购房缴存人减轻还贷压力而开办的业务，目前仅适用宜昌缴存人在宜昌区域内购买的拥有自主产权的首套首贷一手自住住房，二套房不可以办理。

政策考虑：中心本次开展商转公贷款业务，并不是仅仅短时间的开展，更多的是长远考虑。按照国家关于房地产市场调控的相关要求,住房公积金应重点支持自住性购房,优先保障首套购房者贷款需求。任何时候，中心都要优先保障首套首贷刚需购房职工贷款需求，在此前提下，再保障缴存职工第二套改善型住房及商转公贷款需求。2021年1月至6月，宜昌共发放个人住房贷款3408笔，13.51亿元，同比增长92.47%，相较于2019年增长86.17%，公积金贷款需求旺盛。因此，在保障职工购房贷款需求的情况下，为防止出现资金流动性风险，真正让住房公积金贷款业务健康良性运作下去，让更多缴存职工享受住房公积金制度的红利。经过周密的资金测算和市场调研论证，现阶段，开展的商转公业务只适宜符合条件的首套首贷一手房。

Q：二手房可以办理商转公吗？为什么？

A：商转公贷款是宜昌公积金中心帮助首套首贷刚需购房缴存人减轻还贷压力而开办的业务，目前仅适用宜昌缴存人在宜昌区域内购买的拥有自主产权的首套首贷一手自住住房，二手房不可以办理。

政策考虑：宜昌公积金中心开办商转公贷款业务是为了解决部分历史问题。2016年宜昌全市公积金个贷率达到101.72%，城区个贷率132.42%，远超住建部规定的85%的警戒线，资金流动性严重不足，按照国务院督查组、省政府、省住建厅要求，为防范金融风险，采取了系列措施，其中，包含贷款轮候制度。同时，由于当时宜昌房地产市场火爆，部分房地产开发企业不愿与公积金中心进行贷款合作，拒绝购房客户使用公积金贷款。虽然当时宜昌公积金中心进行了“不得拒绝公积金贷款”专项治理，但仍存在部分购房客户在符合公积金贷款条件的情况下，被迫选择了商业银行购房贷款。这部分客户由于是在宜昌房地产市场房价处于高位运行时购房，加之商业银行购房贷款利率较高，一直对商转公贷款有强烈诉求，现开展商转公贷款业务，其目的更多是为了减轻这部分购房客户的还贷压力，使当时符合公积金贷款条件而由于客观原因被迫选择商业贷款的客户能享受公积金低息贷款。

对于二手房来说，由于不存在房地产开发项目拒绝合作等因素，客户在符合公积金贷款的前提下，均可以申请公积金贷款。另外，尽管当时实行轮候措施，也是优先保障二手房贷款发放。

因此，宜昌公积金中心经过周密的资金测算和充分论证，现阶段，商转公业务只适宜符合条件的首套首贷一手房。

Q：在宜昌缴存公积金，外地商业贷款购买的一手自住住房，首套首贷，可以办商转公吗？为什么？

A：宜昌商转公新政策仅适用宜昌缴存人在宜昌区域内商贷购买的、拥有自主产权的、家庭名下的首套首贷、一手自住住房，外地商业贷款购买的，不能办理。

政策考虑：为防范资金风险，保障缴存人权益，按照住建部关于公积金贷款相关规范要求，缴存人申请公积金贷款的，应使用本次贷款所购住房作为抵押物。缴存人在外地商业贷款所购住房，涉及抵押办理等诸多问题，因此，外地购房的不能办理商转公。

Q：外地缴公积金，宜昌商业贷款购买的一手自住住房，首套首贷，可以转公积金贷款吗？为什么？

A：不可以。

政策考虑：商转公贷款国家和省级层面没有明确统一的政策要求，是各地依据当地房地产市场情况、公积金资金状况等因地制宜制定的，各地政策都不一样。宜昌住房贷款市场经过2016年以来的迅猛扩张，目前有较大规模的商业银行住房贷款余额，加之当前公积金贷款需求旺盛，2021年1月至6月，中心共发放个人住房贷款3408笔，13.51亿元，同比增长92.47%，相较于2019年增长86.17%，开展商转公贷款业务存在一定的资金压力，无法同时覆盖所有公积金缴存人。

同时，住房公积金具有很强的资金互助特点，在全国公积金资金还未打通使用的当下，宜昌公积金贷款资金来源于宜昌区域公积金缴存人的资金缴存，鉴于此，商转公要优先保障宜昌区域缴存人的利益。因此，新规目前仅适用于宜昌区域公积金缴存人在宜昌商业贷款购买的首套首贷一手自住住房。异地公积金缴存职工，可以作为其他借款人参与商转公贷款额度计算。

Q：夫妻一方是产权人未缴存公积金，另一方缴存公积金非产权人，双方均为商业贷款借款人，可以申请商转公吗？

A：不可以。申请办理商转公业务，主借款人必须同时满足下列条件：

①是宜昌区域内的公积金缴存人（包括宜昌市城区和各县市区缴存、三峡公积金中心缴存、葛洲坝公积金中心缴存）,且连续、按时、足额缴存住房公积金6个月（含）以上，个人缴存状态正常；

②是在宜昌所购房屋的购房人（以不动产权证书载明的产权人认定）；

③是该笔商业银行购房贷款借款人（以商贷借款合同为准）。

Q：其它条件符合，但产权证还未办下来，可以申请商转公吗？为什么要取得不动产权证书？

A：在不动产权证没有办理到位的情况下，不能申请商转公贷款。因为不动产权证书没有办理到位，无法办理不动产抵押登记，不符合商转公贷款条件。

Q：商业贷款买的公寓，是家庭首套首贷一手房，可以办理商转公贷款吗？

A：根据有关规定，只有房屋用途为住宅的自住住房才可以办理公积金贷款。若缴存人确认已取得不动产权证书，该证书所载明的房屋用途为住宅且权利性质（土地）为出让，同时该住房系缴存人家庭首套首贷一手自住住房，并符合其他贷款条件，则可申请办理商转公业务。否则，不能申请。

Q：办理商转公为什么要个人先结清商业贷款，而不能直接转办？

A：为防范贷款风险，按照住建部关于公积金贷款相关要求，缴存人申请公积金贷款的，应使用本次贷款所购住房作为抵押物，且须抵押到位后发放贷款。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》也规定：借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

借款人之前办理了商业银行购房贷款，所购住房已先行抵押给商业银行，办理商转公，债权和抵押权均发生改变。因此，申请办理商转公贷款前，应先详细咨询是否符合办理商转公条件，在确认符合条件的前提下，需提前结清商业银行贷款，解除在商业银行的住房抵押权，待商转公审批通过后，将住房再抵押到宜昌公积金中心，抵押到位后，宜昌公积金中心将贷款资金直接转入主借款人个人银行账户。

Q：商转公贷款什么时候可以申请？

A：在满足商转公贷款条件的前提下，缴存人在结清该笔商业住房贷款三个月以内（含三个月）可以申请转公积金贷款。

认定标准：①商贷结清时间以银行结清证明及还款凭证上的日期为准；②转贷申请日距离商贷结清日三个月以内，是指“日对日”。例如：7月30日结清商贷， 10月30日及以前可申请转贷，10月31日及以后则不能申请。

Q：刚刚办理的商业住房贷款可以申请商转公吗？

A：宜昌商转公新规要求，商业银行购房贷款需已还款一年（含）以上，才可以申请。刚刚办理的商业住房贷款不可以申请商转公贷款。

认定标准：公积金贷款申请日距离商贷放款日一年（含）以上，精准到“日对日”。

例如：2020年7月31日商贷放款，2021年7月31日及以后可申请，2021年7月30日及以前不能申请。

Q：灵活就业人员可以申请办理商转公吗？

A：灵活就业人员在满足商转公贷款条件的情况下，可以申请办理商转公。

Q：组合贷款可以办理商转公吗？

A：组合贷款不可以申请商业贷款转公积金贷款。因借款人办理组合贷款，已享受住房公积金优惠政策。现宜昌住房公积金中心开办商转公业务，主要是优先保障没有享受过住房公积金优惠政策的缴存人。

Q：商转公贷款新规从什么时间开始执行？商贷结清时间在7月1号之前的可以办理吗？

A：宜昌商转公贷款政策从2021年7月1日执行。商贷结清时间在7月1号之前的，不能申请商转公贷款。

Q：商转公贷款的放款资金是打给谁？

A：商转公贷款，审批通过、抵押到位后，放款资金是直接转入主借款人个人银行账户。

Q：父母子女共为产权人，父母名下有2套房（含本套），子女是首套首贷，能申请商转公吗？

A：不能。父母和子女共同拥有所购自住住房的产权，子女办理商转公贷款，父母作为产权人需同时为共同借款人，而申请公积金贷款时，住房套数是根据所有借款人家庭实有住房套数合并计算。父母名下有两套住房，不具备首套首贷一手自住住房的商转公贷款条件，不能申请商转公贷款。

Q：商业贷款还剩50万元，还清后申请商转公，可以贷到50万元吗？

A：不一定。商转公贷款额度，会根据借款人公积金缴存情况、抵押住房情况、商业贷款提前结清金额等因素综合计算，最大可贷额度是50万元。

建议有商转公意愿者，可以先查阅中心网站的商转公贷款办事指南或拨打12329热线进行咨询，再准备及携带相关资料前往购房所在地的宜昌公积金中心受委托银行网点或营业部进行咨询具体可贷额度。

Q：想把公积金账户的钱取出来还商业贷款，还清后能申请办理商转公吗？

A：符合条件的，可以申请。但是，提取后可能会影响商转公贷款额度。建议先查阅宜昌公积金中心商转公贷款办事指南或拨打12329热线进行咨询。

Q：其他借款人公积金缴存在外地，不参与贷款额度计算，为什么还要提供《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》？

A：因为商转公贷款是宜昌公积金中心帮助首套首贷刚需购房缴存人减轻还贷压力而开办的业务，为保证政策的相对公平，杜绝恶意套取资金，对公积金缴存在外地的共同借款人，即使不参与贷款额度计算，也要提供《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》，用以核验家庭是否已经享受住房公积金贷款优惠政策。

Q：办理商转公后，个人公积金账户的钱扣划还款有剩余，可以提取吗？

A：办理商转公贷款后，借款人公积金账户内的资金只能用于委托扣划还贷，在该笔贷款未结清前，不能办理其他形式的提取。当账户资金剩余较多时，可做提前部分偿还公积金贷款或提前结清公积金贷款。

Q：商转公贷款政策与毕业5年内大中专毕业生政策能同时用吗？

A：不能同时使用。商转公贷款政策与毕业5年内大中专毕业生公积金贷款政策是两个独立的业务事项，二者不能同时合并使用。商转公贷款政策以商转公贷款办事指南为准。

Q：快退休了，可以享受商转公政策吗？

A：临近退休人员，在符合商转公贷款条件下，可以申请商转公贷款。

Q：如何查询自己是否有资格办理商转公？

A：申请人可先查阅宜昌公积金中心商转公贷款办事指南或拨打12329热线进行咨询，再准备及携带相关资料前往购房所在地的宜昌公积金中心营业部或受委托银行网点柜面进行咨询。

①办事指南查看途径：a.宜昌住房公积金中心官网（http://gjj.yichang.gov.cn/）—办事指南—贷款；b.“宜昌公积金中心”微信公众号－便民服务—业务指南—贷款②柜面咨询地点：a.宜昌市城区：体育场路46号市民之家二楼西陵营业部或受委托银行网点；b.各县市区：所在县市区公积金中心营业部。