案情简介
前不久，案外人李某某到市人民法院反映其多年前购买的不动产被该院多个案件予以查封，现在无法办理不动产过户登记手续。经查询后，市人民法院发现该不动产登记在陈某某名下，陈某某为该院执行案件的被执行人。随后李某某向市人民法院提交房屋买卖合同、房款收据、装修合同等缴纳费用的凭据以及所在社区出具的证明。经与案件的申请执行人进行沟通，申请执行人对案外人李某某在市人民法院查封前就已出资购买案涉不动产并入住的事实表示无异议，市人民法院依法对案涉不动产解除了查封。
法官说法
《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”通过上述法律规定可见办理过户登记在物权变动中的重要性，但是如果在现实生活中确实遇到购买不动产后未及时办理过户导致不动产被查封的，该如何处理？
01
对登记在被执行人个人名下的不动产提出异议
根据《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”
02
对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应该支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
购房者可以基于上述两种情形对执行标的提出书面执行异议，凡符合上述情形的，法院应当裁定中止对该标的执行。
法官建议
为了避免在不动产买卖中出现所购房产未过户被查封的情形出现，应该从如下几点予以防范:
1、购买之前一定要求出售者出具房查报告，确保购买时产权无瑕疵、无查封、无抵押；
2、购买时一定要签订合法有效的书面合同；
3、购买个人不动产按要求支付全部价款，直接购买开发商的不动产，支付价款超过合同约定总价款的百分之五十；
4、一定要合法占有所购不动产，并积极在物业、社区做好相应的登记，并保留好水、电、燃气、物业费等缴费凭证。
5、保留好非因买受人自身原因未办理过户登记的相应凭证（电话录音、视频、短信等）。（通讯员 王成）
责编：刘娟
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